北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會執(zhí)業(yè)問題解答(2018年第一期)

 特別提示

針對近期執(zhí)業(yè)人員在評估實(shí)務(wù)中提出的評估方法選擇,評估程序?qū)嵤?藝術(shù)品評估等具體技術(shù)操作處理上的問題,北京資產(chǎn)評估協(xié)會資產(chǎn)評估專業(yè)技術(shù)委員會組織業(yè)內(nèi)專家做了相應(yīng)解答,供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

本解答僅代表專家個人觀點(diǎn),不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則以及資產(chǎn)評估師個人的職業(yè)判斷,資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷合理使用,不能直接照搬照抄。

一、關(guān)于評估方法選擇的有關(guān)問題

問題1:法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則對評估方法選擇有何要求?

答:《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第二十六條規(guī)定,評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法,除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外,應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法,經(jīng)綜合分析,形成評估結(jié)論,編制評估報告。

根據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》第十六條的要求,確定資產(chǎn)價值的評估方法包括市場法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,依法選擇評估方法。

由此可見,法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則均要求資產(chǎn)評估專業(yè)人員在符合一定條件的情況下選擇兩種以上評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估(以下簡稱“兩種以上方法評估”的要求)。

問題2:為什么要選擇兩種以上方法進(jìn)行評估?

 答:資產(chǎn)評估三種基本方法本身沒有優(yōu)劣之分,主要區(qū)別在于不同的方法是從不同的角度對資產(chǎn)的價值進(jìn)行衡量。同時,三種方法都有自己的適用條件。資產(chǎn)評估專業(yè)人員對一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估時,需要結(jié)合評估業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和實(shí)施條件,對三種基本方法的適用性進(jìn)行分析和判斷。一方面要考慮哪種途徑估算的資產(chǎn)價值更能滿足經(jīng)濟(jì)行為的需要,另一方面還要考慮是否具備某種評估方法的使用條件。

在評估實(shí)踐中,客觀條件通常無法百分之百地滿足某種方法的使用需要,資產(chǎn)評估專業(yè)人員一般也難以保證某種方法得到的評估結(jié)論絕對精確。《國際評估準(zhǔn)則2017》指出,“為了得到一個指示性價值,尤其是缺少充分事實(shí)或可觀察輸入使得單一方法不能得出可信賴評估結(jié)論時,應(yīng)該考慮并可以使用多種途徑或方法”。因此,通過選擇兩種以上方法進(jìn)行評估,可以在一定程度上起到相互驗(yàn)證的作用,從而更好地保證形成更加科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的評估結(jié)論。

問題3:是不是每一個項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評估?

答:無論是資產(chǎn)評估法,還是資產(chǎn)評估準(zhǔn)則,都沒有直接要求所有項(xiàng)目一律采用兩種以上方法進(jìn)行評估。因?yàn)椴捎脙煞N以上方法進(jìn)行評估是必須具備一定的前提條件的。只有具備采用兩種以上方法進(jìn)行評估的客觀條件時,才有可能采用兩種以上方法進(jìn)行評估。

關(guān)于采用兩種以上方法評估應(yīng)當(dāng)具備的前提條件,資產(chǎn)評估法是按照排除法進(jìn)行規(guī)定的,即“除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外”。資產(chǎn)評估準(zhǔn)則提 到的評估方法選擇原則,是“根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,依法選擇評估方法”。

評估方法的選擇需要資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行具體分析,是一種專業(yè)判斷。正因如此,法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則都沒有簡單要求所有項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評估,而是要按照評估準(zhǔn)則規(guī)定的原則和方法進(jìn)行方法適用性分析。

【例1】某公司擬收購一家計算機(jī)軟件開發(fā)企業(yè),委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該企業(yè)的股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估,評估基準(zhǔn)日為2017年3月31日。經(jīng)分析,資產(chǎn)評估師擬采用收益法和市場法進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報告披露的方法選擇理由如下:“由于能夠收集到分析被評估對象歷史狀況、預(yù)測其未來收益及風(fēng)險所需的必要資料,具備采用收益法實(shí)施評估的操作條件,本次評估可以采用收益法。由于可以搜集到適量的、與被評估對象可比的上市公司,以及將其與評估對象對比分析所需要的相關(guān)資料,具備采用市場法進(jìn)行評估的操作條件,本次評估能夠采用市場法。由于被評估企業(yè)為輕資產(chǎn)企業(yè),擁有大量的諸如客戶資源、人力資源、商譽(yù)等無形資產(chǎn),而資產(chǎn)基礎(chǔ)法未能涵蓋上述無形資產(chǎn)的價值,本次評估不適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。故根據(jù)本次評估目的和評估對象的特點(diǎn),以及評估方法的適用條件,選擇收益法和市場法進(jìn)行評估。”

【例2】某公司擬收購一家游戲企業(yè),資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受托對該游戲企業(yè)股東全部權(quán)益價值進(jìn)行評估,評估基準(zhǔn)日為2016年9月30日。經(jīng)分析,資產(chǎn)評估師擬采用收益法和市場法進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報告披露的方法選擇理由如下:“評估對象作為一家主營游戲的輕資產(chǎn)公司,人力資源、銷售渠道、核心技術(shù)、競爭優(yōu)勢和品牌影響力等商譽(yù)類無形資產(chǎn)對企業(yè)價值影響較大,適合采用收益法評估。移動網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)近兩年并購市場較為活躍,2014 年初到 2016 年 9 月游戲收購案例較多,適合采用交易案例比較法評估。故本次評估選擇收益法、市場法進(jìn)行評估?！?/p>

以上兩個項(xiàng)目都是在資產(chǎn)評估準(zhǔn)則修訂發(fā)布之前完成的。兩份資產(chǎn)評估報告均選擇了收益法和市場法進(jìn)行評估,并分別結(jié)合被評估企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和資產(chǎn)情況分析了適用收益法和市場法的原因。特別是第一份資產(chǎn)評估報告,不僅分析了采用收益法和市場法進(jìn)行評估所具備的條件,也明確說明了不宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估的原因,同時強(qiáng)調(diào)方法的選擇是資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的和評估對象的特點(diǎn),以及評估方法的適用條件進(jìn)行綜合分析判斷的結(jié)果,比較符合新的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)范。

問題4:哪些項(xiàng)目可以只采用一種方法進(jìn)行評估?

答:資產(chǎn)評估準(zhǔn)則對評估方法的選擇原則提出了明確規(guī)定,只有在分析了三種基本方法的適用性,并得出其他兩種基本方法均不適用的情況下,才能采用一種方法進(jìn)行評估。評估實(shí)踐中,以下情形通?？梢灾挥靡环N方法進(jìn)行評估:

1. 在評估以出讓為目的公路收費(fèi)權(quán)項(xiàng)目中,對擬出讓的公路收費(fèi)權(quán)通常采用收益法一種方法進(jìn)行評估。

2.在評估以凈資產(chǎn)出資為目的的項(xiàng)目中,對用作出資的整體性資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債通常采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法一種方法進(jìn)行評估。

3.在評估以減值測試為目的的項(xiàng)目中,當(dāng)資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值高于公允價值減去處置費(fèi)用的凈額時,對資產(chǎn)可回收價值可采用收益法一種方法進(jìn)行評估。

 4. 在單獨(dú)評估應(yīng)收賬款項(xiàng)目中,可通過核實(shí)賬面值并扣除預(yù)估風(fēng)險損失的方式進(jìn)行評估(以可能收回的數(shù)額確定評估值)。

5. 其他可以只用一種方法進(jìn)行評估的情形。

 問題5:是不是單項(xiàng)資產(chǎn)也必須選擇兩種以上方法進(jìn)行評估?

答:在資產(chǎn)評估法出臺以前,資產(chǎn)評估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求一般是針對持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)。2006年國務(wù)院國資委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》將該要求做了進(jìn)一步擴(kuò)展:涉及企業(yè)價值的資產(chǎn)評估項(xiàng)目,以持續(xù)經(jīng)營為前提進(jìn)行評估時,原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評估。2012版的企業(yè)價值評估準(zhǔn)則指出,以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)價值進(jìn)行評估時,資產(chǎn)基礎(chǔ)法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。因此,有的資產(chǎn)評估專業(yè)人員誤以為資產(chǎn)評估法出臺以后仍然只有企業(yè)價值評估才適用“兩種以上方法評估”的要求。其實(shí)不然,單項(xiàng)資產(chǎn)評估同樣適用該要求。

單項(xiàng)資產(chǎn)評估可以區(qū)分為兩種不同情形。一是單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的單項(xiàng)資產(chǎn)評估,二是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)價值時涉及到的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。

 問題6:單項(xiàng)資產(chǎn)評估在選擇方法時都需要遵循哪些規(guī)則?

答:在單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中,單項(xiàng)資產(chǎn)即該類業(yè)務(wù)的評估對象。根據(jù)中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則,機(jī)器設(shè)備、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、森林資源資產(chǎn)、珠寶首飾等單項(xiàng)資產(chǎn)評估,在選擇評估方法時應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)定:

 問題7:企業(yè)價值所涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)評估中應(yīng)考慮哪些因素?

答:在企業(yè)價值評估項(xiàng)目中,如果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估,也涉及到對評估范圍內(nèi)的各項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是,這里的單項(xiàng)資產(chǎn)評估有別于前述單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)。由于評估方法是對評估對象價值進(jìn)行評定估算的技術(shù)手段,所以,法律法規(guī)和評估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求也應(yīng)當(dāng)理解是針對評估對象而言的。在企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)里,評估對象是股東(全部或者部分)權(quán)益或企業(yè)整體價值,而不是各單項(xiàng)資產(chǎn),所以相對于評估結(jié)論而言,兩者的重要性水平是不同的。再加上單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)和企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)在價值影響因素、對評估對象貢獻(xiàn)方式和貢獻(xiàn)程度等諸多方面也存在差異,所以兩者在評估方法的選擇上也應(yīng)有所區(qū)別。

《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》要求資產(chǎn)評估專業(yè)人員根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況,分析收益法、市場法、成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法的適用性,選擇評估方法,是針對該項(xiàng)評估業(yè)務(wù)對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為所指向的企業(yè)整體價值、股東全部權(quán)益價值和股東部分權(quán)益價值提出的。至于企業(yè)價值評估中涉及的單項(xiàng)資產(chǎn),該準(zhǔn)則明確指出,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價值評估,各項(xiàng)資產(chǎn)的價值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評估方法得出,所選評估方法可能有別于其作為單項(xiàng)資產(chǎn)評估對象時的具體評估方法,應(yīng)當(dāng)考慮其對企業(yè)價值的貢獻(xiàn)。準(zhǔn)則并沒有強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)資產(chǎn)也必須用兩種以上基本方法進(jìn)行評估,而是強(qiáng)調(diào)了具體方法的適當(dāng)性。這種區(qū)別對待的原則也同樣體現(xiàn)在各類資產(chǎn)的評估準(zhǔn)則中。如《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》,專門用一章的篇幅介紹了企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估的相關(guān)要求,突出了單項(xiàng)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的不動產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估的差異。

因此,我們可以理解評估準(zhǔn)則并沒有明確規(guī)定企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中的各項(xiàng)資產(chǎn)評估也必須分析三種基本方法的適用性,并采用兩種以上方法進(jìn)行評估,而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況,選用適當(dāng)?shù)木唧w方法進(jìn)行評估。評估實(shí)踐中,在不考慮特定業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定時,資產(chǎn)評估專業(yè)人員通常采用最適宜的一種方法對企業(yè)價值評估范圍里的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估。

問題8:如何考慮單項(xiàng)資產(chǎn)評估方法選擇中的特殊因素?

答:單項(xiàng)資產(chǎn)評估方法的選擇,還需要考慮特定業(yè)務(wù)類型的不同要求,如以財務(wù)報告為目的的特殊需求、國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特別規(guī)定等。在已發(fā)布的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中,涉及到不同要求的有:

 問題9:兩種方法是否包括衍生方法?

 答:根據(jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定,評估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中,基本方法包括市場法、收益法和成本法(企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)中又稱“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”)三種。關(guān)于衍生方法,資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則未列示其具體構(gòu)成,在各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中,只有《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》指出不動產(chǎn)的衍生方法包括假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等。另外,部分執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則還提到了各種具體方法。如《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價值》指出,收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,市場法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法?！兑载攧?wù)報告為目的的評估指南》指出,采用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估,可以根據(jù)評估對象的特點(diǎn)及應(yīng)用條件,采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評估方法。

《國際評估準(zhǔn)則2017》指出,三種基本的評估途徑是市場途徑、收益途徑和成本途徑,每種評估途徑都包含不同的具體評估方法的應(yīng)用。遵循國際評估準(zhǔn)則也可能會需要評估師使用到國際評估準(zhǔn)則未定義或提到的評估方法,如期權(quán)定價法、蒙特卡洛模擬法和預(yù)期收益概率權(quán)重法。

由此可見,目前評估行業(yè)內(nèi)關(guān)于評估衍生方法還未形成明確的定義和相對完整的構(gòu)成說明。不過這并不影響我們對“兩種以上方法評估”要求的理解。因?yàn)橘Y產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則明確指出,資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況,分析三種基本方法的適用性,依法選擇評估方法,所以兩種方法是不包括衍生方法的。如果某評估項(xiàng)目同時采用上市公司比較法和交易案例比較法進(jìn)行評估,因?yàn)檫@兩種方法都屬于企業(yè)價值評估中市場法的具體方法,所以只能算是采用了一種基本方法。

 問題10:被評估單位評估基準(zhǔn)日前持續(xù)虧損,在持續(xù)經(jīng)營前提下,收益法評估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果,采用收益法結(jié)果作為評估結(jié)論是否合理?

答:首先,被評估單位持續(xù)虧損,評估師需要關(guān)注企業(yè)持續(xù)經(jīng)營能力,以及現(xiàn)有業(yè)務(wù)的競爭能力和可持續(xù)性。如果企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)競爭力不足,持續(xù)虧損,收益法適用條件并不滿足,應(yīng)當(dāng)對收益法進(jìn)行必要的適用性分析,恰當(dāng)選擇其他評估方法進(jìn)行評估;其次,如果企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)處于發(fā)展前期,屬于暫時虧損,則可以在持續(xù)經(jīng)營前提下,采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對其價值進(jìn)行評估。

在采用兩種方法對企業(yè)價值進(jìn)行評估時,如果出現(xiàn)收益法評估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估結(jié)果的情況,如何合理選擇最終評估結(jié)果?這種情況的出現(xiàn)說明在現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)市場條件下,按照企業(yè)目前的經(jīng)營能力,未來收益尚不足以彌補(bǔ)基準(zhǔn)日的投入資本成本,不符合一般商業(yè)邏輯。這時可以選擇的判斷思路是:首先,核實(shí)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估過程中,各項(xiàng)資產(chǎn)的評估值是否反映了其公允價值,資產(chǎn)是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的情形,比如一個酒店,地處極優(yōu)的位置,但是其土地利用未達(dá)最優(yōu),賓館整體設(shè)計較為過時,收益不佳,這時候就可能存在功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值的問題;其次,核實(shí)收益法評估過程中的假設(shè)條件是否合理,比如某酒店開業(yè)不久,尚未達(dá)到正常的經(jīng)營水平,這時如果按照其實(shí)際的入住率、各項(xiàng)費(fèi)用水平對未來收益進(jìn)行預(yù)測,可能造成價值低估;第三、如果資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法應(yīng)用合理,并且仍然出現(xiàn)收益法結(jié)果低于收益法結(jié)果的情況,從理性的選擇角度出發(fā),公司應(yīng)當(dāng)變賣各項(xiàng)資產(chǎn)、終止經(jīng)營,也就是應(yīng)當(dāng)選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為最終評估結(jié)果。

 問題11:《以財務(wù)報告為目的的評估指南》 第三十條 “采用成本法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估,應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定,考慮評估對象的實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值?！蹦敲闯杀痉懿荒苡糜谫Y產(chǎn)減值測試的評估?

答:按照相關(guān)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定,當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面值時,表明該項(xiàng)資產(chǎn)存在減值。資產(chǎn)的可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。從準(zhǔn)則定義來看,對資產(chǎn)或者資產(chǎn)組進(jìn)行減值測試時,通常應(yīng)用的方法為市場法和收益法(現(xiàn)金流折現(xiàn)法)。

在評估實(shí)踐中,當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組,由于其專用性等特征,缺乏交易案例,無法采用市場法進(jìn)行評估其變賣價值,同時由于外部環(huán)境因素導(dǎo)致其利用率、未來收益也無法合理確定(比如行業(yè)技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致生產(chǎn)性停產(chǎn)),這時無法應(yīng)用市場法和收益法對其可回收金額進(jìn)行估算。評估人員唯一可以選擇的就是從資產(chǎn)購建的角度,采用成本法對其重置成本進(jìn)行評估,然后模擬市場交易,按照同類資產(chǎn)交易變現(xiàn)可能存在的變現(xiàn)/成本率,推算其賣出價格,扣除處置費(fèi)用,最終取得其可回收金額。評估人員在采用成本法進(jìn)行評估時,需要充分考慮該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

問題12:對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)評估,在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定股權(quán)價值時,如果對企業(yè)持有的未開發(fā)土地采用市場法評估,該項(xiàng)存貨是否需要考慮增值稅扣除?

答:采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價值進(jìn)行評估時,不同于對房地產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)價值進(jìn)行評估,前者需要考慮作為存貨資產(chǎn)對企業(yè)凈利潤的貢獻(xiàn),也就是說在對存貨資產(chǎn)公允價值評估的基礎(chǔ)上,模擬存貨為所有者創(chuàng)造收益的過程,扣除應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi),最終形成的凈收益才能作為其評估值。因此在對一項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的存貨評估時,應(yīng)當(dāng)模擬該項(xiàng)存貨轉(zhuǎn)讓,同時模擬考慮相應(yīng)的銷售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費(fèi)用等,最終得出其評估值。

二、藝術(shù)品評估中遇到的實(shí)務(wù)問題

問題13:在藝術(shù)品評估中,不同評估目的與價值類型的關(guān)系如何確定?

答:藝術(shù)品種類繁多、材料多樣,有多種混合的藝術(shù)表現(xiàn)形式,且藝術(shù)品本身的工藝復(fù)雜,特別是將時間因素納入分類來考慮時,顯得更加復(fù)雜,導(dǎo)致不同藝術(shù)品的價值表現(xiàn)復(fù)雜且多元,各有側(cè)重。執(zhí)行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時,主要是評估其經(jīng)濟(jì)價值。而經(jīng)濟(jì)價值又在不同評估目的下表現(xiàn)出不同的價值類型。因此,執(zhí)行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時,應(yīng)當(dāng)充分考慮評估目的、市場條件、評估對象自身?xiàng)l件等因素來確定價值類型。

1.以藝術(shù)品保險為評估目的,一般采用市場價值確定其理賠和投保價值為保險委托提供參考;

 2.以司法鑒證為評估目的,一般采用市場價值來確定涉案標(biāo)的物價值為司法審判提供參考;

 3.以企業(yè)整體股權(quán)價值轉(zhuǎn)讓為評估目的,一般采用市場價值以確定其價值;

4.以財務(wù)報告為評估目的,一般采用可回收價值確定其公允價值;

5.以藝術(shù)品收藏、投資為評估目的,一般采用市場價值或投資價值為投資者參與投資提供參考價值;

 6.以藝術(shù)品抵、質(zhì)押為評估目的,可以采用市場價值、強(qiáng)制清算價值、重置價值等為確定貸款的金額提供參考;

7.以藝術(shù)品稅收為評估目的,一般采用市場價值或重置價值為確定起征點(diǎn)提供參考;

 8.以藝術(shù)品清算為評估目的,一般采用有序清算價值、強(qiáng)制清算價格或兩者均有為快速變現(xiàn)提供價值參考。

除以上評估目的的需求外,遺囑驗(yàn)證、遺產(chǎn)劃分、確定拍賣品的拍賣底價、確定典當(dāng)品的典當(dāng)金額、確定捐贈物的計量價值、對收藏品提出購買建議等都有可能需要評估服務(wù),評估師要理解不同市場需求下,對評估對象的價值影響。

 問題14:不同年代的藝術(shù)品,應(yīng)如何恰當(dāng)選擇評估方法?

答:由于藝術(shù)品本身的特殊性或特殊用途,一般采用市場法進(jìn)行評估。

1.對于現(xiàn)代藝術(shù)作品且創(chuàng)作者仍健在的,可采取直接向創(chuàng)作者本人或經(jīng)紀(jì)人詢價的方式,獲取價格信息。

 2.對于古代或近、現(xiàn)代已故藝術(shù)家的作品,可以借鑒拍賣市場比較常見的類似作品,采用市場比較法進(jìn)行評估,選取知名的大型拍賣會近期成交的,與該藝術(shù)家或藝術(shù)品類似相近的拍品,作為比準(zhǔn)案例,并分析影響該藝術(shù)品價值因素,對案例進(jìn)行修正,最后確定價值。

3.對于古代或現(xiàn)代藝術(shù)品中藝術(shù)家的代表作品,且藝術(shù)價值、文化價值、歷史價值等造詣很高,市場很少有交易的精品或孤品,可采用聘請知名專家認(rèn)定的方式,綜合專家意見,確定價值。

4.對于可批量化生產(chǎn)的現(xiàn)代藝術(shù)品或工藝品,可以類似產(chǎn)成品或庫存商品的評估方法,確定價值。

 問題15:藝術(shù)品評估時應(yīng)選擇哪種報告類型?怎樣規(guī)避風(fēng)險?

答:目前所頒布的評估準(zhǔn)則與相關(guān)規(guī)范,均未對于藝術(shù)品評估方式和約束條件做出成文的規(guī)定。因此,需要評估人員在遵照《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德》的基礎(chǔ)上,結(jié)合《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則-評估報告》準(zhǔn)則為參照,摸索和探討一個相對合理可行的報告形式及內(nèi)容,建議藝術(shù)品評估一般采用評估咨詢報告的形式,對評估結(jié)論予以披露,以規(guī)避一定的風(fēng)險。

由于在估價中,鑒定因素起到至關(guān)重要的作用,評估師對于外聘專家出具的鑒定結(jié)論依賴程度較高,這和其他資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有較大區(qū)別,因此建議除保留評估報告中的一些基本要素、評估假設(shè)、免責(zé)條款外,增加必要的法律責(zé)任條款等內(nèi)容,對評估人員予以保護(hù)。

問題16:對書畫作品,應(yīng)如何進(jìn)行價值評估?

答:影響書畫價格的因素:1.書畫本身的藝術(shù)價值;2.書畫時代;3.書畫是否珍稀;4.書畫的大小和品相及好壞;5.書畫是否有名人上款和題跋;6.書畫家能否得到收藏者共鳴和認(rèn)可;7.書畫所處的社會狀態(tài)、競技狀態(tài)。

書畫評估應(yīng)注意的問題:書畫作品評估是很專業(yè)、很復(fù)雜、很嚴(yán)肅的事情;關(guān)注書畫作品“含權(quán)量”問題,即歷史價值;書畫的區(qū)域性;書畫作品價格會受市場環(huán)境跌宕起伏的影響。

書畫作品的評估程序:首先需咨詢專家,確定真?zhèn)?、作者名氣及主要作品種類,是否屬于該作者的精品;其次向?qū)＜以儍r;再次進(jìn)行市場調(diào)查,了解該作者的作品單價行情;第四進(jìn)行差價調(diào)整。差價包括地區(qū)、破損差價、無痕差價等;第五對評估估對象進(jìn)行評定估算。

需要強(qiáng)調(diào)的是,書畫作品評估的關(guān)鍵是真?zhèn)?。而古書畫作品則有可能是文物,因此,應(yīng)注意相關(guān)的法律規(guī)定。書畫作品評估必須有專家配合。

 三、其他執(zhí)業(yè)問題

問題17:一個企業(yè)的股權(quán)價值評估,被評估單位發(fā)行了一只永續(xù)債并在財務(wù)報表所有者權(quán)益項(xiàng)下列示,在對該公司所有者權(quán)益價值進(jìn)行評估時,評估結(jié)果是否需要將永續(xù)債從評估值中扣除?

答:所謂永續(xù)債券(perpetual bond),是指沒有明確的到期日,或者說期限非常長的債券。投資者不能在一個確定的時間點(diǎn)回收本金,但可以定期獲取利息。不過,在永續(xù)債的每個付息日,發(fā)行人是可自行選擇將當(dāng)期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息,推遲至下一個付息日支付,且不受到任何遞延支付利息次數(shù)的限制。絕大部分的永續(xù)債券附加了贖回條款,首次贖回期一般在發(fā)行5年之后。永續(xù)債屬于混合型證券,是一種兼具債權(quán)和股權(quán)屬性的融資工具。

根據(jù)《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會計處理規(guī)定》(財會[2014]13號),企業(yè)發(fā)行各種金融工具,應(yīng)當(dāng)按照該金融工具的合同條款及所反映的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)而非僅以法律形式,運(yùn)用金融負(fù)債和權(quán)益工具區(qū)分的原則,正確地確定該金融工具或其組成部分的會計分類,不得依據(jù)監(jiān)管規(guī)定或工具名稱進(jìn)行會計處理。其中分類為權(quán)益工具