為加快建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，努力創(chuàng)建社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)城市范例，根據(jù)《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號(hào)），結(jié)合深圳市及龍崗區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位規(guī)劃，現(xiàn)就平湖南綜合物流樞紐項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）制定如下重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目遴選方案：
一、項(xiàng)目名稱
平湖南綜合物流樞紐項(xiàng)目
二、意向用地單位
深圳市深國(guó)鐵路物流發(fā)展有限公司
三、項(xiàng)目可行性研究
（一）必要性：經(jīng)核查，意向用地單位深圳市深國(guó)鐵路物流發(fā)展有限公司在我市無(wú)自有產(chǎn)業(yè)用地。
2014年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》支持鐵路運(yùn)輸企業(yè)以自主開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃等多種方式盤(pán)活利用現(xiàn)有建設(shè)用地，鼓勵(lì)鐵路運(yùn)輸企業(yè)對(duì)既有鐵路站場(chǎng)及毗鄰地區(qū)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)。2016年，經(jīng)深圳市政府同意，市軌道交通建設(shè)指揮部辦公室與中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廣鐵集團(tuán)”）簽署合作框架協(xié)議，決定深圳市與廣鐵集團(tuán)投資成立合資公司，共同將平湖南原鐵路貨場(chǎng)升級(jí)改造為平湖南綜合物流樞紐；2018年，深圳市政府指定深國(guó)際公司與廣鐵集團(tuán)合作，共同開(kāi)發(fā)平湖南綜合物流樞紐；2019年9月，國(guó)家發(fā)展改革委、交通運(yùn)輸部印發(fā)文件，將平湖南綜合物流樞紐評(píng)定為全國(guó)首批23個(gè)國(guó)家物流樞紐之一；2020年3月，廣鐵集團(tuán)和深國(guó)際簽署合作協(xié)議和經(jīng)營(yíng)協(xié)議，并報(bào)國(guó)家鐵路集團(tuán)審批通過(guò)。2021年3月，市政府辦公會(huì)議紀(jì)要明確支持平湖南綜合物流樞紐以分層確權(quán)方式進(jìn)行上蓋綜合開(kāi)發(fā)。2021年8月18日，合資公司深圳市深國(guó)鐵路物流發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深國(guó)鐵路”）成立。
本項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)平湖南原鐵路貨場(chǎng)范圍內(nèi)，占地約34公頃，地面層土地為鐵路用地（S），擬建設(shè)層高為11米的架空層，11米以上空間為物流用地（W0）。本項(xiàng)目周圍路網(wǎng)環(huán)繞，南北分別緊鄰機(jī)荷高速、水官高速；平鹽鐵路、平南鐵路在項(xiàng)目地塊交會(huì)，直通深圳港東西兩大港區(qū)，并與京九鐵路、港深鐵路無(wú)縫銜接，具備發(fā)展公、鐵、海多式聯(lián)運(yùn)綜合物流樞紐的條件，項(xiàng)目建成后對(duì)于促進(jìn)深圳市公、海、鐵聯(lián)運(yùn)快速發(fā)展，進(jìn)一步提升多式聯(lián)運(yùn)承載能力和銜接水平，補(bǔ)強(qiáng)深圳市鐵路貨運(yùn)短板，實(shí)現(xiàn)綠色物流目標(biāo)具有重要意義，對(duì)助力龍崗區(qū)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力穩(wěn)步提升，實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐作用更加穩(wěn)固具有重要意義。
（二）可行性：本項(xiàng)目以全球首例在傳統(tǒng)鐵路貨站上蓋智慧物流園模式打造全國(guó)乃至全亞洲單體規(guī)模最大的公、鐵、水多式聯(lián)運(yùn)綜合物流樞紐，著力打造新型物流智慧園區(qū)，建設(shè)國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際領(lǐng)先的智慧化、智能化物流產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)綜合體。
本項(xiàng)目在保留原鐵路貨場(chǎng)全部功能的基礎(chǔ)上，對(duì)其進(jìn)行上蓋綜合開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目功能進(jìn)一步豐富，土地利用價(jià)值進(jìn)一步提升，新增較大規(guī)模產(chǎn)業(yè)空間，同時(shí)也將提升城市物流效率，推進(jìn)多式聯(lián)運(yùn)發(fā)展。
本項(xiàng)目背靠政策支持、優(yōu)越的地理位置以及便利的交通條件，基于VMI服務(wù)、城市配送、城際物流、冷鏈物流、公鐵聯(lián)運(yùn)巨大的市場(chǎng)發(fā)展空間，項(xiàng)目建設(shè)契合片區(qū)規(guī)劃、市場(chǎng)需求和企業(yè)資源，可以實(shí)現(xiàn)較為可觀經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，因此本項(xiàng)目的建設(shè)具有必要性和可行性。
（三）建設(shè)內(nèi)容：本項(xiàng)目主要包含“兩大平臺(tái)、十個(gè)中心”，即VMI服務(wù)中心、城市共同配送中心、城際物流中心、冷鏈物流中心、公鐵聯(lián)運(yùn)中心構(gòu)成的物流功能平臺(tái)；電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)中心、供應(yīng)鏈管理及金融服務(wù)中心、數(shù)據(jù)信息服務(wù)中心、區(qū)域總部及商務(wù)中心、配套服務(wù)中心構(gòu)成的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)平臺(tái)。
（四）初步建設(shè)規(guī)模：本項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)平湖南原鐵路貨場(chǎng)地塊內(nèi)占地面積約34公頃，擬建設(shè)層高為11米的架空層，11米以上為本次出讓空間，規(guī)劃架空層以上（不含架空層）共四層，計(jì)容建筑面積約80萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)層高11米。
四、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型及要求
（一）產(chǎn)業(yè)類型：本項(xiàng)目屬于《深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2016年修訂）》中鼓勵(lì)發(fā)展類A13現(xiàn)代物流業(yè)的A1303供應(yīng)商庫(kù)存管理（VMI）供應(yīng)鏈管理技術(shù)服務(wù)；A1306現(xiàn)代物流技術(shù)的開(kāi)發(fā)與應(yīng)用；同時(shí)也符合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)分類（2019）》中的02貨物運(yùn)輸、通用航空生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政快遞服務(wù)。綜上，本項(xiàng)目類型屬于生產(chǎn)性現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。
（二）生產(chǎn)技術(shù)：本項(xiàng)目計(jì)劃智慧物流集拼分撥中心配備全自動(dòng)立體貨架、智能分揀設(shè)備、AGV機(jī)器人等；智慧冷鏈進(jìn)口食品中心運(yùn)用區(qū)塊鏈溯源技術(shù)、智能溫控及冷鏈流通技術(shù)、全程可視化監(jiān)控、射頻識(shí)別等，以物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、區(qū)塊鏈和數(shù)字技術(shù)，探索智慧冷鏈物流新模式。
（三）產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：符合《物流建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（GB51157-2016）》《通用倉(cāng)庫(kù)及庫(kù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)（GB/T28581-2012）》《第三方電子商務(wù)服務(wù)平臺(tái)及服務(wù)等級(jí)劃分規(guī)范現(xiàn)代物流服務(wù)平臺(tái)（GB/T28580-2012）》《供應(yīng)鏈監(jiān)控應(yīng)用集裝箱電子箱封應(yīng)用技術(shù)規(guī)范（GB/T23678-2009）》《倉(cāng)儲(chǔ)物流自動(dòng)化系統(tǒng)功能安全規(guī)范（GB/T32828-2016）》《冷鏈物流信息管理要求（GB/T36088-2018）》《物流企業(yè)冷鏈服務(wù)要求與能力評(píng)估指標(biāo)（GB/T31086-2014）》《食品冷鏈物流追溯管理要求（GB/T28843-2012）》。
（四）投產(chǎn)時(shí)間：通過(guò)掛牌方式取得用地后1年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，4年內(nèi)全部建成投產(chǎn)（如遇政府原因?qū)е乱曳綗o(wú)法在前述時(shí)限內(nèi)建成投產(chǎn)，按土地主管部門(mén)出具的相關(guān)證明文件規(guī)定的時(shí)間進(jìn)行順延）。
（五）投資強(qiáng)度：固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度（固定資產(chǎn)投資額/項(xiàng)目建設(shè)用地面積）不低于￥15000元/平方米。
（六）產(chǎn)出規(guī)模
1.產(chǎn)值（營(yíng)收）規(guī)模：競(jìng)買申請(qǐng)人在項(xiàng)目建成投產(chǎn)后第1年，在本宗地塊統(tǒng)計(jì)核算的產(chǎn)值（營(yíng)收）規(guī)模不低于2億元（大寫(xiě)：人民幣貳億元）。投產(chǎn)后每5個(gè)會(huì)計(jì)年度，在本宗地塊累計(jì)統(tǒng)計(jì)核算的產(chǎn)值（營(yíng)收）規(guī)模不低于50億元（大寫(xiě)：人民幣伍拾億元）。在轉(zhuǎn)讓期屆滿前1年，在本宗地塊統(tǒng)計(jì)核算的產(chǎn)值（營(yíng)收）規(guī)模不低于10億元（大寫(xiě)：人民幣拾億元）。
2.稅收規(guī)模：競(jìng)買申請(qǐng)人在項(xiàng)目建成投產(chǎn)后第1年，在本宗地塊繳納的稅額不低于2000萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣貳仟萬(wàn)元）。項(xiàng)目建成后的每5個(gè)會(huì)計(jì)年度，在本宗地塊累計(jì)統(tǒng)計(jì)繳納的稅額不低于2.5億元（大寫(xiě)：人民幣貳億伍仟萬(wàn)元）。在轉(zhuǎn)讓期屆滿前1年，在本宗地塊繳納的稅額不低于5000萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣伍仟萬(wàn)元）。
3.節(jié)能環(huán)保：新增地塊產(chǎn)值能耗（項(xiàng)目年能耗總值÷項(xiàng)目年總產(chǎn)值）≤0.07噸標(biāo)準(zhǔn)煤/萬(wàn)元。
五、項(xiàng)目用地情況
（一）用地規(guī)模：本項(xiàng)目位于深圳市龍崗區(qū)平湖南原鐵路貨場(chǎng)地塊內(nèi)占地面積34公頃，地面層土地為鐵路用地（S），擬建設(shè)層高為11米的架空層，11米以上為本次出讓空間，由政府出讓給意向用地單位；
（二）用地功能：W0（物流用地）；
（三）建筑規(guī)模：計(jì)容建筑面積約80萬(wàn)平方米；
（四）土地供應(yīng)方式：“帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”掛牌出讓；
（五）期限：30年；
（六）權(quán)利限制：
1.轉(zhuǎn)讓或出租限制：本宗項(xiàng)目用地以宗地為單位，不得改變土地用途，建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物不得轉(zhuǎn)讓，初始登記后不得辦理分證；建筑物原則上以建設(shè)用地使用權(quán)人、其實(shí)際控制人及兩者在深圳注冊(cè)成立的一級(jí)、二級(jí)控股子公司自用為主，確有出租需要的，在滿足本方案約定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、經(jīng)區(qū)產(chǎn)業(yè)部門(mén)批準(zhǔn)后，可出租比例原則上不超過(guò)建筑面積的20%，且租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃對(duì)象等均按產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議有關(guān)約定執(zhí)行。
2.股權(quán)變更限制：在土地使用權(quán)出讓年限內(nèi)不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓或變更的方式變相轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)以及附著于該土地上的建（構(gòu)）筑物及其附屬設(shè)施。
3.抵押限制：競(jìng)買申請(qǐng)人取得的建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物允許抵押，但抵押金額不得超出土地使用權(quán)出讓合同剩余年期地價(jià)與建筑物殘值之和。
4.歸屬地限制：建設(shè)用地競(jìng)買申請(qǐng)人須在參與該宗地的土地競(jìng)買前將注冊(cè)地、納稅地及統(tǒng)計(jì)關(guān)系歸屬地依法變更到龍崗區(qū)范圍內(nèi)，并在土地使用期內(nèi)不得遷移出龍崗區(qū)。
（七）競(jìng)買資格條件
具備下列條件的，可申請(qǐng)競(jìng)買（不接受聯(lián)合競(jìng)買）本宗地：
1.競(jìng)買申請(qǐng)人為在深圳市注冊(cè)的企業(yè)法人；
2.競(jìng)買申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)為符合《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號(hào)）里規(guī)定的遴選要求企業(yè)。
六、環(huán)境保護(hù)要求
1.本項(xiàng)目在生產(chǎn)過(guò)程中，粉塵、廢氣、廢水、廢渣、磁輻射污染、噪聲等的排放和產(chǎn)生符合國(guó)家、省、市環(huán)保政策和法律法規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)和要求。
2.本項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)必須符合《綠色工業(yè)建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50878及深圳市綠色建筑促進(jìn)辦法等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求執(zhí)行。
備注：具體的用地規(guī)模、建筑規(guī)模、土地用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、建設(shè)時(shí)限等以《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》為準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)指標(biāo)可根據(jù)實(shí)際用地規(guī)模進(jìn)行調(diào)整。產(chǎn)業(yè)類型選自深圳市發(fā)展和改革委員會(huì)印發(fā)的《深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2016年修訂）》及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》（深府規(guī)〔2019〕4號(hào)）的規(guī)定，現(xiàn)就該方案予以公示，公示時(shí)間2023年3月1日至2023年3月7日。在公示期內(nèi)，如對(duì)上述方案有意見(jiàn)和建議，請(qǐng)使用真實(shí)姓名及聯(lián)系方式與龍崗區(qū)工業(yè)和信息化局聯(lián)系，逾期視為無(wú)異議。本公告自公示之日起，將在深圳特區(qū)報(bào)、深圳政府在線、龍崗政府在線同時(shí)發(fā)布。聯(lián)系人：李先生，聯(lián)系電話：13528896392。
深圳市龍崗區(qū)工業(yè)和信息化局
2023年3月1日
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